Bewetungsanlässe
Kauf bzw. Verkauf von Grundstücken
Begründung von Rechten und Belastungen am Grundstück
Vermögensauseinandersetzungen (Erbe, Scheidung u.ä.)
Entschädigungen
Versteigerung
Rückübertragungen nach dem Vermögensgesetz
Rechtsstreit
Beleihung
Versicherung
u.a.
Bewertungsziele
Ermittlung des Verkehrswertes entsprechend §194 BauGB für einen vorgegebenen Bewertungsstichtag.
Ermittlung von Wertanteilen bzw. Wertbestandteilen, von Wertdifferenzen, Herstellungswerten bzw. von sonstigen Werten gemäß spezieller Aufgabenstellungen (z.B. Beweisbeschlüssen von Gerichten) für einen oder mehrere (auch zurückliegende) Bewertungsstichtage.
Ermittlung des Beleihungswertes gemäß §12 (1) HBG.
Die Bewertung von Grundstücken und/oder von Grundstücksbestandteilen ist die Kunst, in durch Vorschriften geregelten (sogen. normierten) Verfahren bzw. mittels anderer (u.a. angelsächsischer) Verfahren, auf Grund eigener Erfahrungen und fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Kenntnisse sowie auf der Basis gründlicher Recherchen des Einzelfalls (inkl. der Ortsbesichtigung) einen Wert abzuleiten, der den jeweiligen Zielstellungen im Rahmen ihrer Definition gerecht wird, der inklusive seiner Begründung vom jeweiligen Auftraggeber nachvollziehbar ist, den üblichen Gepflogenheiten (z.B. dem Grundstücksmarkt) zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages entspricht, und zwar unabhängig davon, ob ihn die jeweils Handelnden auch so realisieren.
Bewertungsverfahren
Grundsätzlich kommen bei der Wertermittlung von Grundstücken folgende durch Zwischenbeziehungen und Überschneidungen geprägte Verfahren zum Einsatz:
Das Vergleichswertverfahren:
Vergleichbare Wertermittlungsobjekte, deren Kaufpreis aus dem stattgefundenen Grundstücksmarkt bekannt sind, werden mittels Bewertung der Abweichungen an das zu bewertende Objekt angepaßt. Dieses Abwägen der Unterschiede ist subjektiv und das Ergebnis bleibt eine persönliche Interpretation des Sachverständigen.
Das Sachwertverfahren:
Mittels dieses Verfahrens werden die Entstehungskosten eines Wertermittlungsobjektes unter Einbeziehung wesentlicher Faktoren, wie Baualter, Ausstattung, Konstruktionsart, Bauzustand und Aufwendungen für die Herstellung nutzungsfähiger Bauwerke u.a. ermittelt. Die Ergebnisse dieses Verfahrens sind je nach Objekt mehr oder weniger weit entfernt von den am Markt erzielten Kaufpreisen und bedürfen der Anpassung.
Das Ertragswertverfahren:
Dieses Verfahren beruht auf der Kapitalisierung der aus einem Grundstück erzielbaren Erträge (Mieten/Pachten abzüglich der zum Erhalt dieser Erträge aufzuwendenden Kosten) für eine vom Sachverständigen zu ermittelnde Laufzeit.
Neben diesen Verfahren kommen Verfahrensvarianten und zunehmend (mit Blick auf Europa) neuere Wertermittlungsverfahren (insbes. aus dem angelsächsischen Raum) zur Anwendung. Insgesamt ist dazu festzustellen, daß es sich bei allen diesen Verfahren um mathematische Modelle handelt, deren Ergebnisse zwingend am jeweiligen Grundstücksmarkt zu messen sind. Insbesondere dazu bedarf es der Erfahrung und Kompetenz des Bewertungssachverständigen. Diese Kompetenz ist im Sachverständigenbüro Haas durch permanente Weiterbildung gesichert.
Benötigte Unterlagen
Grundbuchauszug ( Bestandsblatt, Abteilungen I und II ; bei Eintragungen in Abteilung II ist ggf. die Eintragungsgrundlage/Grundakte erforderlich )
Maßstäblicher Katasterkartenauszug oder Lageplan
Maßstäbliche oder vermaßte Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte)
Wohn- bzw. Nutzflächenberechnungen, Baukörpervolumina
Baurechtliche Grundlagen (z.B. Baugenehmigung, Nutzungsänderungen u.a.)
Baukostenaufstellungen
Mieterlisten, Mietverträge
Baubeschreibungen
Teilungserklärungen
Honorar
Die Honorare für Grundstücksbewertungen richten sich in der Regel nach § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
Dabei ist das Honorar vom ermittelten Wert und von der Schwierigkeitsstufe für dessen Ermittlung abhängig. Daneben ist auch eine zeitabhängige Honorarberechnung nach § 6 HOAI möglich. In beiden Fällen kommen die Nebenkosten für Fahrtkosten, Schreib- und Materialkosten, Fotokosten und Auslagen, sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer dazu.
Eine freie Vereinbarung eines Pauschalhonorars ist nach § 33 HOAI möglich.Grundsätzlich soll das Honorar den Aufwand, die ingenieurtechnische Leistung und das Haftungsrisiko des Sachverständigen abdecken.